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Inmobiliario argentino.
71 términos de compraventa, alquileres, desarrollos y crédito, explicados en una frase y con un ejemplo cuando hace falta.
A
- ABLEl ABL es la tasa que cobra la Ciudad de Buenos Aires por alumbrado, barrido y limpieza, junto con el impuesto inmobiliario. En otras jurisdicciones el equivalente es la tasa municipal y el inmobiliario provincial.
- Administración de alquileresLa administración de alquileres es el servicio por el que la inmobiliaria gestiona un contrato en nombre del propietario: cobra al inquilino, aplica los ajustes, paga gastos, atiende reclamos y le liquida el neto al dueño, a cambio de un honorario mensual.
- Apto créditoUna propiedad es apta crédito cuando cumple las condiciones para que un banco la acepte como garantía de un crédito hipotecario: documentación en regla, escritura posible y estado del inmueble aceptable.
- Asentimiento conyugalEl asentimiento conyugal es la conformidad del cónyuge que exige el Código Civil y Comercial para vender la vivienda familiar o un bien ganancial, aunque esté a nombre de uno solo.
- Autorización de ventaLa autorización de venta es el documento por el que el propietario encarga a una inmobiliaria la venta de su inmueble, con el precio, el plazo, los honorarios y si es exclusiva o no.
B
- Bien ganancialUn bien ganancial es el que adquirió uno de los cónyuges durante el matrimonio bajo el régimen de comunidad. Para venderlo hace falta el asentimiento del otro cónyuge.
- Boleto de compraventaEl boleto de compraventa es el contrato privado por el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura, con el precio, la forma de pago, la fecha de escrituración y la entrega de la posesión.
C
- CaptaciónLa captación es el trabajo de conseguir propiedades para comercializar: encontrar propietarios que quieren vender o alquilar, tasar, acordar el precio y firmar la autorización.
- Certificado de dominioEl certificado de dominio lo pide el escribano al Registro de la Propiedad antes de escriturar, para confirmar quién es el titular del inmueble y si tiene hipotecas, embargos u otras restricciones.
- Certificado de inhibiciónEl certificado de inhibición confirma si el vendedor tiene una inhibición general de bienes, es decir, una orden judicial que le impide vender o gravar sus inmuebles.
- ComparablesLos comparables son propiedades parecidas a la que se quiere tasar (misma zona, tipología, superficie y estado) que sirven de referencia de precio. Los más valiosos son operaciones cerradas, porque muestran lo que realmente se pagó.
- ConsultaUna consulta (lead, en inglés) es el primer contacto de una persona interesada en una propiedad o en un servicio, por WhatsApp, un formulario, un portal o una red social. Es el comienzo de cualquier venta.
- Contrato de locaciónEl contrato de locación es el acuerdo por el que el locador (propietario) entrega el uso de un inmueble al locatario (inquilino) a cambio de un precio. Desde el DNU 70/2023, el plazo, la moneda y el ajuste los pactan las partes.
- Crédito hipotecario UVAEl crédito hipotecario UVA es un préstamo para comprar una vivienda cuyo capital se expresa en UVA: la cuota se ajusta por inflación y la tasa es más baja que la de un crédito a tasa fija en pesos.
- CRM inmobiliarioUn CRM inmobiliario es el sistema donde la inmobiliaria guarda a cada persona con lo que busca, por qué propiedad llegó, sus conversaciones, su responsable y su próximo paso, para que ninguna consulta se pierda.
- Cuota ajustableUna cuota ajustable es una cuota pactada en pesos que se actualiza cada mes por un índice (en desarrollos, casi siempre CAC o ICC) para mantener su valor durante la obra.
D
- Declaratoria de herederosLa declaratoria de herederos es la resolución judicial que, dentro de una sucesión, determina quiénes son los herederos de una persona fallecida. Sin ella (y sin terminar el trámite), los herederos no pueden escriturar la venta.
- Depósito en garantíaEl depósito en garantía es una suma que el inquilino entrega al empezar el contrato para cubrir posibles daños o deudas, y que se devuelve al terminar. Desde el DNU 70/2023, el monto, la moneda y la forma de devolución los pactan las partes.
- DNU 70/2023El DNU 70/2023 es el decreto que, desde el 29 de diciembre de 2023, derogó la Ley 27.551 de alquileres y modificó el Código Civil y Comercial para que plazo, moneda, índice y periodicidad del ajuste se pacten libremente.
E
- Embudo de ventasEl embudo de ventas son las etapas por las que pasa una consulta hasta cerrarse: nueva, en contacto, buscando, visitó, negociando y cerrada. Muestra cuántas personas hay en cada etapa y dónde se pierden.
- EscribanoEl escribano es el profesional que da fe pública a la escritura: verifica la identidad de las partes, el estado del inmueble y sus deudas, retiene los impuestos que correspondan e inscribe la operación.
- EscrituraLa escritura es el documento público, firmado ante escribano, que transfiere la propiedad de un inmueble. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
- ExclusividadLa exclusividad es el acuerdo por el que una sola inmobiliaria comercializa la propiedad durante un plazo. A cambio, suele comprometerse a una inversión en publicidad, informes periódicos y a compartirla con colegas.
- ExpensasLas expensas son los gastos comunes de un edificio en propiedad horizontal. Las ordinarias cubren el funcionamiento (limpieza, encargado, servicios); las extraordinarias, obras o gastos excepcionales aprobados por el consorcio.
F
- Ficha de propiedadLa ficha es la página de una propiedad con sus fotos, precio, superficies, características y botón de contacto. Una ficha completa responde lo que la gente pregunta antes de que lo pregunte.
- Fideicomiso inmobiliarioEl fideicomiso inmobiliario es un contrato por el que los inversores (fiduciantes) aportan dinero o un terreno a un patrimonio separado que administra un fiduciario para construir un edificio y entregar las unidades.
G
H
- HipotecaLa hipoteca es una garantía sobre un inmueble que asegura el pago de una deuda, en general un crédito para comprarlo. Queda inscripta en el registro hasta que se cancela.
- Honorarios inmobiliariosLos honorarios inmobiliarios son lo que cobra el corredor por intermediar en una operación, en general un porcentaje del precio a cargo de cada parte. Los topes y la forma de cobro dependen de la ley y del colegio de cada jurisdicción.
I
- ICCEl ICC es el Índice del Costo de la Construcción que publica el INDEC todos los meses para el Gran Buenos Aires, con apertura por materiales, mano de obra y gastos generales. Es una alternativa oficial al índice CAC para ajustar cuotas.
- ICLEl ICL es el Índice para Contratos de Locación que publica el BCRA todos los días. Lo creó la Ley 27.551 para ajustar alquileres y combina la inflación (IPC) y la variación de los salarios (RIPTE).
- Impuesto cedularEl impuesto cedular es el impuesto a las Ganancias que puede pagar una persona humana sobre la ganancia por vender un inmueble comprado desde el 1 de enero de 2018. La casa-habitación tiene exención.
- Impuesto de sellosEl impuesto de sellos es un tributo provincial sobre los contratos, incluida la escritura de compraventa. Cada jurisdicción fija su alícuota cada año y muchas eximen la vivienda única hasta un valor tope.
- Índice CACEl índice CAC es el índice del costo de la construcción que publica todos los meses la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO). Es el más usado para ajustar las cuotas de las ventas en pozo.
- IPCEl IPC es el Índice de Precios al Consumidor que publica el INDEC todos los meses: mide la inflación. Es el índice más usado para ajustar los alquileres firmados desde el DNU 70/2023.
- ITIEl ITI era un impuesto nacional del 1,5 % del precio que pagaba quien vendía un inmueble comprado antes de 2018. La Ley 27.743 lo derogó y dejó de aplicarse desde el 8 de julio de 2024.
L
- Ley 27.551La Ley 27.551 fue la ley de alquileres vigente desde julio de 2020: fijó contratos de vivienda de 3 años con ajuste anual por ICL. Se reformó en octubre de 2023 y el DNU 70/2023 la derogó, pero sigue rigiendo los contratos firmados durante su vigencia.
- Libre deudaEl libre deuda es la constancia de que un inmueble no tiene deudas pendientes de un concepto: expensas, ABL o impuesto inmobiliario, agua y otros servicios. Se pide antes de escriturar o de entregar la posesión.
- Liquidación al propietarioLa liquidación es el resumen que la administración le entrega al propietario cada mes: alquiler cobrado, gastos pagados por su cuenta, honorarios de administración y neto transferido, con los comprobantes.
- LocadorEl locador es quien da en alquiler el inmueble, en general el propietario.
- LocatarioEl locatario es quien alquila el inmueble para usarlo: el inquilino.
- LoteoUn loteo es la división de un terreno grande en lotes individuales para vender, con su plano de mensura aprobado y, en general, la infraestructura de calles y servicios.
M
P
- PermutaLa permuta es el intercambio de un inmueble por otro bien (otro inmueble, un auto, un lote), con o sin una diferencia en dinero. En una publicación se indica si el propietario la acepta.
- Plan de pagosEl plan de pagos define cómo se paga una unidad: anticipo, cantidad de cuotas, moneda, vencimientos, índice de ajuste y, si corresponde, un saldo a la entrega o financiado.
- Plano de mensuraEl plano de mensura es el plano registrado que define las medidas y los límites de un terreno o de una unidad. Junto con los planos de obra aprobados, muestra que lo construido coincide con lo declarado.
- Plantilla de WhatsAppUna plantilla de WhatsApp es un mensaje con formato fijo, revisado y aprobado por Meta, que se usa para escribirle a un cliente fuera de la ventana de 24 horas. Se clasifica como marketing, utilidad o autenticación.
- PoderUn poder es el documento por el que una persona autoriza a otra (el apoderado) a actuar en su nombre, por ejemplo para firmar una venta. Para vender un inmueble tiene que ser suficiente y estar vigente.
- Portal inmobiliarioUn portal inmobiliario es un sitio donde muchas inmobiliarias y dueños publican propiedades. Trae volumen de búsquedas, pero cada aviso compite en pantalla con los de la competencia.
- PosesiónLa posesión es la entrega física del inmueble al comprador, en general con las llaves. Puede coincidir con la escritura o pactarse para otra fecha en el boleto.
- Precio de publicaciónEl precio de publicación es el que se muestra en el aviso. Suele ser más alto que el de cierre, porque deja margen para la negociación; ese margen varía según la zona y el momento del mercado.
- Propiedad horizontalLa propiedad horizontal es el régimen por el que un edificio se divide en unidades funcionales de distintos dueños, que comparten partes comunes. En la jerga, "un PH" suele ser una casa o departamento en un lote compartido, sin amenities.
R
- Red de colegasUna red de colegas es un acuerdo entre inmobiliarias para compartir propiedades: una tiene la captación y otra trae al comprador, y se reparten los honorarios. En otros países se conoce como MLS.
- Refuerzo de reservaEl refuerzo es un pago adicional que hace el comprador después de que el propietario aceptó la oferta, para asegurar la operación hasta la firma del boleto o la escritura.
- Reglamento de copropiedadEl reglamento de copropiedad es el documento que fija las reglas de un edificio en propiedad horizontal: qué es común y qué es de cada unidad, cómo se reparten las expensas y qué usos están permitidos.
- Relación cuota-ingresoLa relación cuota-ingreso es el porcentaje del ingreso mensual que se lleva la cuota de un crédito. Los bancos fijan un máximo, y de ahí sale el ingreso necesario para acceder a un monto.
- Rescisión anticipadaLa rescisión anticipada es la posibilidad del inquilino de terminar el contrato antes de su vencimiento. En los contratos firmados desde el DNU 70/2023, puede hacerlo en cualquier momento pagando el 10 % del alquiler futuro pendiente.
- ReservaLa reserva es una suma que entrega quien quiere comprar, junto con una oferta por escrito, para que la propiedad se saque de la venta mientras el propietario decide si acepta. Si no la acepta en el plazo pactado, la reserva se devuelve.
S
- Seguro de cauciónEl seguro de caución es una póliza que contrata el inquilino y por la que una aseguradora garantiza al propietario el pago del alquiler y otras obligaciones del contrato, en lugar de un garante.
- SeñaLa seña es una suma que una parte entrega a la otra para confirmar un contrato. Según el Código Civil y Comercial, se presume confirmatoria; si se pacta que se puede arrepentir, quien la dio la pierde y quien la recibió la devuelve doble.
- Superficie cubiertaLa superficie cubierta es la que tiene techo y cerramiento en todos sus lados: los ambientes interiores de la propiedad, medidos incluyendo muros.
- Superficie homogeneizadaLa superficie homogeneizada suma la superficie cubierta completa y la semicubierta y la descubierta con un coeficiente menor, para comparar propiedades con balcones, patios o terrazas distintos.
- Superficie semicubiertaLa superficie semicubierta es la que tiene techo pero no está cerrada en todos sus lados, como un balcón techado, una galería o una cochera abierta.
T
- Tasa de conversiónLa tasa de conversión es el porcentaje de personas que pasa de una etapa a la siguiente: por ejemplo, cuántas consultas cada cien visitas a una ficha, o cuántas visitas terminan en oferta.
- TasaciónLa tasación es la estimación del valor de mercado de un inmueble. En la práctica inmobiliaria se hace sobre todo por comparables: propiedades parecidas en la misma zona, llevadas a una superficie homogénea y ajustadas por sus diferencias.
- TipologíaLa tipología es el tipo de unidad de un emprendimiento según su distribución y superficie: monoambiente, 2 ambientes, 3 ambientes con dependencia, dúplex. Agrupa las unidades que se venden con la misma planta.
- Título de propiedadEl título de propiedad es la escritura por la que el propietario actual adquirió el inmueble. Es lo primero que conviene pedir en una captación, porque muestra quiénes son los titulares y cómo se compró.
U
- Unidad funcionalLa unidad funcional es cada parte independiente de un edificio en propiedad horizontal (un departamento, un local, una cochera) con su propio dueño y su porcentaje sobre las partes comunes.
- UVALa UVA es una unidad de cuenta que publica el BCRA y se actualiza todos los días por inflación (CER). Los créditos hipotecarios UVA se expresan en esa unidad, así que su cuota en pesos sube con la inflación.
V
- Venta en pozoLa venta en pozo es la venta de unidades de un edificio que todavía no se construyó o está en obra. El comprador paga un anticipo y cuotas durante la obra, en general ajustadas por un índice de la construcción, y recibe la unidad al terminar.
- Ventana de 24 horasEn la plataforma de WhatsApp Business, cada mensaje de un cliente abre 24 horas para responderle con cualquier contenido. Pasado ese plazo, sólo se le puede escribir con una plantilla aprobada por Meta.
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