Compraventa · 7 min de lectura
Cómo tasar una propiedad con comparables y defender el precio frente al propietario
Un método ordenado para pasar de "en la zona se pide tanto" a un rango de valor con fundamentos que el dueño entienda y acepte.
Por Equipo Senda · Publicado el 2 de noviembre de 2026
Tasar por comparables es elegir entre cuatro y ocho propiedades parecidas en la misma zona, llevarlas a una superficie homogénea, ajustar las diferencias (estado, cochera, piso, amenities) y descontar la brecha habitual entre precio publicado y precio de cierre. El resultado es un rango, no un número, y se presenta con los comparables a la vista.
Elegir bien los comparables
Un buen comparable se parece en lo que el comprador valora: ubicación, tipología, superficie y estado. Para un 2 ambientes de 45 m² en un edificio de los 70, un 2 ambientes a estrenar con amenities a diez cuadras no compara, aunque esté en el mismo barrio.
Si en la zona hay pocos avisos, conviene ampliar el radio antes que relajar la tipología. Y los comparables más valiosos son las operaciones cerradas, propias o de colegas, porque muestran lo que realmente se pagó.
- Misma zona o una equivalente para el comprador.
- Misma tipología y cantidad de ambientes.
- Superficie dentro de un 25 % de diferencia.
- Antigüedad y estado similares, o ajustados de forma explícita.
Homogeneizar la superficie
Dos departamentos de "60 m²" pueden ser muy distintos si uno tiene 12 m² de balcón. Por eso se compara por superficie homogeneizada: la cubierta cuenta entera, y la semicubierta y la descubierta, con un coeficiente menor.
Un criterio habitual es contar la semicubierta al 50 % y la descubierta (patio, terraza, balcón abierto) entre el 20 % y el 50 %, según cuánto suma al uso en esa zona. Lo importante es aplicar el mismo criterio a la propiedad y a todos los comparables.
| Superficie | Coeficiente habitual | Ejemplo |
|---|---|---|
| Cubierta | 100 % | 52 m² → 52 m² |
| Semicubierta | 50 % | 6 m² de balcón techado → 3 m² |
| Descubierta | 20 % a 50 % | 10 m² de patio al 30 % → 3 m² |
| Total homogeneizada | 58 m² |
Ajustar las diferencias y llegar al rango
Con el precio por m² homogeneizado de cada comparable, se ajusta lo que cambia: estado general, cochera, piso y vista, orientación, amenities, apto crédito. Cada ajuste se escribe como un porcentaje, para que el propietario lo pueda discutir punto por punto en lugar de discutir el total.
Por último, el precio publicado no es el de cierre. Cada inmobiliaria conoce (o puede calcular con sus últimas operaciones) cuánto suele bajar un precio entre la publicación y la escritura en su zona. Ese margen es el que separa el precio de publicación sugerido del valor esperado de venta.
Cómo presentarlo al propietario
El dueño casi siempre llega con un número en la cabeza. Mostrarle los comparables con foto, superficie y precio por m² cambia la conversación: ya no es tu opinión contra la suya, es el mercado.
Conviene cerrar la reunión con tres cosas por escrito: el rango de valor, el precio de publicación que recomendás y en cuánto tiempo revisarlo si no hay consultas. Esa última fecha es la que permite volver a hablar de precio sin que suene a excusa.
Cómo se hace en Senda
En Senda la captación queda con el contacto del dueño en el CRM, y después de publicar ves cuántas visitas y consultas tiene la ficha para volver a hablar de precio con datos.
Cargar el contacto del dueño de una captación
Plan Pro- 1.Abrí la ficha de la captación (CRM → Personas).
- 2.En el cuadro de la izquierda, tocá "Cargar contacto del dueño".
- 3.Completá nombre y teléfono: se guarda solo. Tocá "Listo" para cerrar.
Cargar una propiedad
- 1.En Propiedades, tocá "Agregar propiedad" y elegí "Cargar desde cero".
- 2.Completá las secciones: "Información", "Ubicación", "Fotos y videos" y "Detalles". Pasá con "Siguiente".
- 3.En "Publicación" elegí si además va a Facebook, Instagram o Mercado Libre.
- 4.Tocá "Crear propiedad" (o "Crear y publicar" si la mandás a redes o portales).
Para chequear: Aparece en la lista de Propiedades y ya se ve en tu sitio. Con "Abrir acciones de propiedad" (⋯) → "Ver publicación" la abrís como la ve un cliente.
Ver cuántas visitas y consultas tiene una propiedad
Plan Pro- 1.En Propiedades, ⋯ → "Ver rendimiento".
- 2.Ves vistas, resultados, conversión y días publicada, con una sugerencia para mejorarla.
Fuentes
- Tribunal de Tasaciones de la Nación — Argentina.gob.ar. Organismo de referencia en tasaciones en el país; publica normas y criterios de valuación de inmuebles.
- International Valuation Standards — IVSC. Normas internacionales de valuación: definen el enfoque de mercado por comparables y cómo documentar los ajustes.
- Ley 24.240 de Defensa del Consumidor — Argentina.gob.ar — Normativa. Obliga a informar de forma cierta, clara y detallada las condiciones de lo que se ofrece, precio incluido.